「過去の相続で、練馬の実家や土地を兄弟2人の共有名義にしたけれど大丈夫かな？」 「石神井や大泉にある親戚と半分ずつ持っている土地があるけれど、将来どうすればいいんだろう？」

過去の相続の際、「とりあえず平等に分けよう」と、ひとつの土地や実家を兄弟や親戚で「共有名義（きょうゆうめいぎ）」にしているご家庭は少なくありません。

以前の記事（先祖代々の土地を守りたい！「土地を守りながら相続税を払う」具体的な方法をご紹介）でも触れたように、土地を守りながら上手に引き継ぐためには「誰がその土地の権利を持つか（名義の整理）」が非常に重要なポイントになります。

実は、土地の共有名義は「不動産トラブルのタイム爆弾」とも言われ、放置しておくと次の世代（子どもや孫）に深刻な争いを残してしまうリスクがあります。

この記事では、練馬エリアで多くの不動産相続をサポートしてきた練馬の相続相談専門センター（運営：JOSUI税理士法人 練馬オフィス）が、土地を共有名義にする危険性と、練馬の実家・土地を守るための正しい解消法をわかりやすく解説します！

なぜ練馬の土地・実家を「共有名義」にすると危険なのか？「3つのリスク」をご紹介

一見すると「兄弟平等で平和的」に見える共有名義ですが、土地の路線価が高く資産価値が大きい練馬区内の土地だからこそ、以下のような大きなリスクが生じます。

1. 全員の同意がないと「売却」も「アパート建設・活用」も一切できない
   共有土地を売却したり、建て替えたり、人に貸したりするには、共有者「全員」の同意が必要です。 例えば「長男は売却したいけれど、次男は反対している」という状態になると、土地の活用や処分が完全にストップ（塩漬け）してしまいます。
   ※土地の活用（アパート・駐車場化）による節税については、こちらの記事（大切な土地を守りながら節税！アパート・駐車場で相続税が下がる「貸付事業用宅地」の仕組み）でも詳しく解説しています。
   
2. 次の相続で「持ち分」が枝分かれし、権利者がネズミ講式に増える
   共有者のどちらかが亡くなると、その持ち分はさらにその子ども（従兄弟・甥・姪など）へ引き継がれます。
   世代交代が進むと「会ったこともない疎遠な親戚と共有」「連絡がつかない権利者がいる」という状態になり、練馬の貴重な土地が手出しできない状態になってしまいます。
   
3. 固定資産税の負担や実家の管理費用で揉めやすい
   「練馬区からの固定資産税を誰が代表して払うか」「実家の庭木の剪定や解体費用をどう折半するか」など、日常の維持管理を巡って感情的な対立へ発展しやすくなります。

練馬の実家・土地を守る！共有名義を解消する「4つの具体策」

トラブルを防ぎ、大切な土地を守るためには、共有者が健在で意思疎通ができるうちに共有状態を解消することが絶対条件です。

1. 共有者全員で一致して「第三者に一括売却」する
   全員で同意の上で練馬の土地をまとめて売却し、得られた現金を持ち分割合で分ける方法です。もっともスッキリ解決できる方法です。
   
2. 一方の持ち分を「買い取る」または「代償分割する」
   「長男が次男の持ち分を買い取る」など、どちらか一方に権利を集約させる方法です。
   
3. 土地を物理的に切り分ける（分筆）
   練馬区内の敷地が広めの土地であれば、土地を2つに切り分けて（分筆）、それぞれが「単独所有の土地」として所有し直す方法です。
   
4. ほかの土地や資産と「権利交換」する
   複数の共有土地がある場合、互いの持ち分を交換して単独所有に整理する方法です。
   

共有土地の解消には、土地の測量や評価、税金（贈与税・譲渡所得税・不動産取得税など）の計算、さらには親族間の感情調整など専門的なノウハウが必要です。

「実家を引き継ぐ特例（実家を引き継ぐなら絶対に知っておきたい「小規模宅地等の特例」とは？）」を活用する際にも、名義の持ち方が関わってきます。

時間が経てば経つほど解決が難しくなるため、「うちの土地も共有になっているかも」と気づいた段階で、お早めに専門家へご相談ください。

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