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2026.10.02

大切な土地を守りながら節税！アパート・駐車場で相続税が下がる「貸付事業用宅地」の仕組み

不動産と相続

ご家族が亡くなられた後は、気持ちの整理もつかないまま、さまざまな手続きが必要になります。その中でも「相続税の申告」は、特に不安を感じやすいものです。
ここでは、「貸付事業用宅地の仕組み」などを、できるだけわかりやすくご説明します。

「練馬にある大切な土地を手放さず、次の世代に残したい」「更地のまま持っていると相続税が高そうだけど、アパートや駐車場にすると安くなるって本当？」

練馬区内などで先祖代々の土地や空き地をお持ちの方から多いのが、「土地を売らずに守りながら、将来の相続税の負担を減らしたい」というご相談です。

以前の記事（先祖代々の土地を守りたい！「土地を守りながら相続税を払う」具体的な方法をご紹介）でもご紹介したとおり、土地を守りながら納税対策を行うアプローチのひとつに「土地の生前活用」があります。

このように「手放したくない大切な土地」を守りながら高い節税効果を得られる代表的な制度が、小規模宅地等の特例における「貸付事業用宅地（かしつけじぎょうようたくち）」です。

※小規模宅地等の特例の全体像（自宅用の減額など）については、こちらの記事（実家を引き継ぐなら絶対に知っておきたい「小規模宅地等の特例」とは？）でも詳しく解説しています。

土地の上にアパートを建てたり、コインパーキングとして貸し出したりすることで、土地の相続税評価額を最大50％減額（200㎡まで）させることができます。

この記事では、練馬エリアで多くの地主様や不動産オーナー様をサポートしてきた練馬の相続相談専門センター（運営：JOSUI税理士法人練馬オフィス）が、「貸付事業用宅地」の基本的な仕組みと、土地を守るための正しい活用法をわかりやすく解説します！

更地（誰にも貸していない土地）は、所有者が自由に使ったり売ったりできるため、税務上の評価額が最も高く計算されます。

しかし、人に貸している土地には「借主の権利（借家権など）」が発生するため、所有者が自由に使えなくなります。その不自由さを考慮して、相続税を計算する際の土地評価額を50％安くしてくれるのが「貸付事業用宅地」の仕組みです。

土地の評価が高い練馬区内では、この評価減を使うだけで相続税が何百万円〜数千万円単位で安くなり、「売却せずに納税資金を残せる」という大きなメリットが生まれます。

「大切な土地を残しながら節税する」ために活用できる主な方法は以下の通りです。

賃貸アパート・マンション・戸建て賃貸
建物（住居）を建てて人に貸す方法です。土地の評価額が50％減額されるだけでなく、建物自体の評価も下がり、建築ローン（債務）も控除できるため、最も高い節税・手元キャッシュ確保の効果が得られます。
コインパーキング・アスファルト舗装の駐車場
「大きな建物を建てるほどの借金はしたくない」という方に人気の方法です。アスファルトやコンクリートで舗装し、事業として貸し出している場合は50％減額の対象になります。（※砂利敷きやロープを張っただけの「青空駐車場」は対象外になる可能性が高いため注意が必要です）

節税効果が高い反面、十分な計画なしに活用を始めると逆効果になるケースもあります。

「3年縛り」のルール（駆け込み対策の規制）
相続開始（亡くなる）前3年以内に新しく始めた貸付事業については、原則としてこの特例が使えません。親御様が元気なうちからの早期準備が必要です。
将来の空室リスク・修繕リスク
節税できても、空室だらけで家賃収入が入らず、ローンの返済に苦しむことになっては本末転倒です。
将来の「遺産分割（子ども同士の分け方）」まで考えておく
アパート1棟を複数の子どもで分けるのは難しいため、将来誰が引き継ぐのかまで見据えて建築・活用計画を立てる必要があります。

アパート建設や駐車場活用は、単なる節税策としてではなく、「将来の収益性」「維持管理の手間」「残されたご家族への分けやすさ」までトータルで考えて判断することが失敗しない最大のポイントです。

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